主持人：近两年房价上涨过快，一个刚参加工作的人如果想购买一套新房，可能收入暂时与目前房价相差很大，甚至不吃不喝积攒几十年的工资收入也买不了一套新房。在满足居住需求和房价持续攀升的夹缝中，二手房日益受到关注。买套旧房先住着，正在成为越来越人的现实选择。但是，一直以来，摸不透二手房市场的水有多深，是许多人顾虑重重、不敢轻易出手的关键。今天我们银河访谈就请到了中介市场的各位专业人士来到直播间和大家聊一聊二手房的话题。首先来介绍一下两位嘉宾： 坐在我身边的这位是河北正大房地产中介有限公司董事长苏绍清先生；这边这位帅哥是河北顺驰不动产网络有限公司总经理李亚楠先生。

    苏绍清：大家好！

    李亚楠：各位网友大家好！

    主持人:欢迎各位嘉宾来到银河访谈的直播间，各位网友可以登陆www.inhe.net进入到访谈聊天室和现场的嘉宾一同交流和分享，我们今天访谈的主题是“二手房市场撬动省会住房消费？”

    主持人：日前，据石家庄市房产管理局信息系统统计数据分析，2007年一季度，全市共办理二手房交易3697起，成交面积24.95万平方米，比去年同期下降42.22%，其中二手住宅成交面积为24.25万平方米，比去年同期下降31.21%。我市二手房交易量在一季度较去年同期出现下降趋势。通过这一系列数字显示，省会的二手房市场呈现一个“旺市不旺”的状态，各位嘉宾结合各自店面二手房的销售情况，谈一下省会一季度二手房交易的市场状况？

    主持人:请苏总先说一下。

    苏绍清：我首先应当明确一下：二手房不一定是旧房，二手房有新房、有旧房。有的房子是刚买了，没有住人，户主就卖了，实际上是新房而且是现房，所以先把概念纠正一下。二手房总体来说，它在成熟的市中心，配套比较完善，靠近学校、医院等，交通很完善。刚才主持人谈到的一组数据中说，二手房交易比去年下降。这组数据我也看到了，总的说来，今年房管局公布的数据比去年下降，这个数据是比较权威的，但是从我们公司的情况上来说，基本上它的变化不大。市场上的情况一个是房价在不断地上升，另外，税费经过国家宏观调控后增加了很多。工薪阶层攒钱的速度仍然赶不上房价增长的速度，我发现这好像不只是中国的现象，全世界都有这个现象。作为我们从事这个行业的人来说，在分析研究如香港、美国、欧洲等地后发现有这个现象，不仅仅是中国是攒钱的速度或者说工资的涨幅赶不上房价的涨幅，在全世界的许多地区都是这个现象，有极个别的地带不同，比如说日本曾经发生过房地产泡沫，在5、6年中房地产价格增长了几倍，所以大部分情况下我们面临一个很尴尬的选择。这个工资的增幅或者说攒钱的速度赶不上房价上涨的速度。从这方面来讲还是早买房为好，房价越上涨，买得人越多。 最近石家庄的行情已经向5000元看齐了，还出现排队买房的现象，甚至有“走后门”买房的现象。从国家的角度来看这个问题怎么办？国家的提倡就是说针对这个问题有几个方案：一个就是说“人人有房住”。但不一定是人人买房住，他通过租房市场，租一套房子解决住房问题。国家提供廉租房或者经济适用房解决中低收入者的住房问题；另外一个就是说收入比较高的人可以从市场买。如果确实有购房需求的话，从这个目前趋势来看应当是买一套还是比较合适。因为我们看到房价确实在不断上涨，全国都在涨，全世界都在涨。而且这个房地产的牛市周期持续了很长很长时间，特别是像我们这个房地产的牛市已经持续很多年了。在发达国家例如美国、欧洲持续相当长的时间甚至是十几年，所以说如果我们需要住房，有这个能力还是买一套比较合适。若租房的话，每年还要掏许多租金，而且没有物业、房产证等，算起账来不合算，另外，税费也增加很多。

    主持人:您觉得呢李总？

    李亚楠：结合主持人提出来的问题我觉得今年一季度的成交量在石家庄市场来说还是有一个下降，一组数据还是比较真实。但是我谈一下，作为06年来说国家对于房地产进行了比较明确的宏观调控。在06年来说是一个比较明显的“政策调控年”。整体对于成交量包括供应结构，包括整体的金融、信贷方面进行了一个比较完整的调控,导致在06年的下半年出现了成交量的下降。今年一季度应该还会有一个延续，但是从今年的二季度就是说从4、5、6月份，我们从房管局得到的数据从成交量、包括成交价格这一块有了一个明显的变化。石家庄的成交量从一季度出现一个明显的增长，价格还是量的变化比较的明显。四、五月份房价涨得比较快。可能大家在日常的接触当中，也会发现成交价格变化明显。根据市场的变化，预计今年包括明年，新的政策不会这么多了，国家通过一些金融包括税收政策的进一步落实，加息包括一些交易环节的一些税收，不管是从中央到地方，执行的力度不会像去年这么多，但今年执行的到位度应该比较高，预计今年下半年以及明年的成交量会有一个缓慢的回升。成交价格增幅不会像头几年上扬那么快，价格跌落是不太可能的，不管是从政府还是各个公司的数据分析都不太可能。07年下半年以及08年价格上扬还是会保持的；第二方面就是刚才主持人提到刚工作的一些人群购房的一个问题。我觉得从咱们现在的各个公司包括城郊的数据分析来看，现在在石家庄购房的人群主要是集中在30岁到45岁之间。投资都是一些交通比较便利，周围配套比较完善的社区。随着这几年房价的上升，二手房购房的群体在逐步的放大。 我觉得这也是随着房屋的价格以及消费者购房理念逐步的成熟，这是一个必然的趋势。我觉得一方面解决住房问题，同时对产品的升级换代会有一个巨大的作用。现在一些人群对于购买的时间，包括选择的物业并不是很清楚。成交量后期还会有一个持续的放大，不会跌，增幅会下降一些，但是整体房价上扬在近几年之内这个大的趋势还会在保持。具备这种购房能力或者已选到不错的小区，我觉得大家还是要“下手”果断，要结合自己的一个现实需要，该买还是要买，如果不具备购房条件的话，我觉得消费要更加理性；第三方面，我觉得大家对于购房的计划，包括税费、交易环节并不是很清楚，希望大家可以多关注一下，到中介公司或各个媒体等去交流交流，可以帮助大家进行一个合理的消费，我觉得这个作为我们企业包括媒体应该有一定的责任。

   主持人：据市房产管理局的相关负责人透漏，造成二手房交易量下降的原因：一方面由于石家庄市部分银行对二手房按揭贷款进行了限制，影响了二手房的交易活跃；另一方面由于房价的上涨，使部分二手房持有者产生了惜售心理，也影响了二手房交易量的增长，尤其在房改房的交易上。那各位嘉宾觉得究竟是什么原因造成近期二手房交易的不活跃呢？

   苏绍清：刚才李总说了一季度的数据，二季度数据发生较大变化。通常的情况下随着存量房的市场，也就是二手房市场的数量不断地增长，因为房子盖好以后变成二手房了，这个数量始终在增长。二季度的数据快要出来了，价格有很大变化。我觉得从一个比较长的周期来看，二手房的交易量始终在增长，有一个特殊的情况，就是从5月21号开始像我们单位集资房、经济适用房不允许上市交易了,这也会减少住房市场房源供应，也会刺激房价的上涨，当然这个变化我们要过一段时间才可以看出来。

    李亚楠：从成交量来说也反应了一个供求关系，刚才也提到一季度和二季度的变化，今年春节比较晚，而且石家庄这边冬天整体成交量出现一个下降，但是从今年不管是成交量还是几个比较大的中介公司来看，还是有一个统一的认识，今年的成交量和去年来比会有一个增长。我觉得二季度的变化也基本上预示了今年下半年房地产市场一个大致的方向；第二方面从“供应量”这个角度来说，国家规定经济适用房和一些基建房的控制，我觉得“9070”这一块会有一个释放，但是对于石家庄这一块供应量的放大支撑不是很明显。在今年的下半年随着价格缓慢的攀升，我觉得供应量从存量房这一块还是有明显的递增。从需求量来说，应该是这几年石家庄城市经济的变化，还是完全可以支持07年、08年包括今后几年的销售，包括老百姓升级换代的可能性。从公司内部渠道来讲，需求量从三月份以后，每月增长还是非常明显的，在二季度供需都有明显的现象。从供应结构的趋势来讲，我觉得在短期内不会有根本性变化，“供需两旺”这种格局在今年下半年比较的明显。

    主持人：走访我市顺驰、正大等大型房地产中介公司时发现，今年以来二手房房价大幅增长，价格已经逼近新建商品房房价。目前省会核心区即一环内的二手房均价目前已达4000元左右，二环内的二手房地段稍好点的也达到3500多元左右，拿石门小区来说，3500元左右的价格已非常接近同等地段新房的价格。省会二手房价何以出现如此高涨情绪呢？ 李亚楠：刚才苏总提到从中国包括亚洲、包括世界的很多国家，房价的增长还是比较明显的。随着中国加入世贸之后，经济一体化的格局越来越明显。从价格这块来说，我来石家庄的时间并不是很长。从全国范围来说，石家庄的价格增幅总体排在中下游水平，一些一线的城市在今年二季度价格增幅成交量变化更加明显，这是一个整体的感受吧；第二方面，咱们石家庄二环以内的数据我看了一下，我来之间也准备了一些资料也进行一下比较，这几年价格的变化非常的明显。包括4500、3500，价格确实基本上很少了，价格又会在五月份再出现一个明显增长，我觉得这个价格还是低谷一些，这几个月实际成交量价格还是要高一些。我觉得一方面随着咱们土地的供应，包括市中心产品的稀缺（因为市中心的土地越来越少了）同时，对二手房的升值这个角度来讲，也不是所有的房子都在明显的增长。从增长的角度来说还是市中心，主要是一些交通比较便利、配套设施比较完善的房子近期涨幅明显，而且需求会大一些。对于市郊包括产权、交通不是便利的房子，价格的变化并不是特别明显。作为普通消费者来说，我觉得要更加关注市中心的房子，不管是石家庄还是从房地产这种行业的规则来说，购买这种房屋该入市的时候要坚决入市。因为从近几年的分析来说，价格下降基本上不存在，而且这种房产对于投资升值还是非常明显的，所以对于市中心这一块的小户型，我觉得是普通消费者投资住宅消费的一个首选。

苏绍清：刚才李总也说了，现在的房价基本上是3500，普遍跃过4000了，向5000靠近。原来两年前我们觉得5000，对我们来说是一个非常遥远的价格、不敢想象的价格，在今天已经成为现实了，香港的房价基本上现在是5万/平方米。二手房和新房的价格相比还是便宜一些，但是正在向新房方向靠拢。主要原因一个是二手房周围的市政设施配套齐全，交通便利，而且基本是现房“即买即住”，周围有学校、医院等，交通都很便利；另外二手房户型小，套价比较低一些，所以受到购房者的普遍欢迎。

    主持人：我们知道2006年5月29日九部委出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，如今新政一年，对省会的二手房市场产生了怎样的影响？

    李亚楠：06年确实感觉到政策制定比较多，执行范围集中在四个方面——供应结构、信贷、交易环节税收、金融系统的一些综合方面。对于老百姓的购房心理，包括购房周期以及每个公司在实际的操作过程当中，也是有非常明显的感觉。06年对于整个石家庄的成交量和成交价格特别是在5月29号出台之后，去年的三季度感觉还是非常明显的，成交量出现一个明显的萎缩，但是价格并没有出现一个下降。四季度应该成交量出现一个缓慢的攀升。降低价格这一块在去年年底包括今年价格开始逐渐上扬，刚才也提到在二季度特别是4、5月份的时候，价格增长不管是石家庄还是全国来说也是非常明显的。 第二从政策来讲，不管是老百姓还是企业来讲，随着国家频繁的出台政策，我觉得咱们各个方面从税收、金融系统包括交易管理等各方面逐步趋于理性，政府调控职能发挥还是比较明显的。作为客户来说，也不像头几年那么冲动了，现在明显感觉到去我们门面的一些消费者整体还是比较理性的。对于自己什么时候购买房屋包括这种价格以及交易过程当中一些税费也比较清楚了，应该从交易到购买是逐步趋于理性了。我觉得随着政策的出台，从长期来看还是要积极的保护房地产市场持续、稳定、健康发展。作为消费者，包括企业这块来说，我觉得也是一件好事儿，可能短期来说会有一些振荡，但是从今后来说还是要支持行业持续的发展，这是一个明显的感觉。

    苏绍清：我们国家出台宏观调控政策已经有一年了，这一年中房价在不断上涨，大家可能注意到一个现象：在一年前或更早一些，媒体“关于房价是涨还是跌”的争论得非常的激烈。随着我们时间的延续，到了今天，可能是争论的声音少了一些。现在事实证明，“看涨”的那一派，预见是符合实际了。 我和大家讨论一个问题：假如我们国家的房价大幅下跌的话会形成什么后果？房价大幅度下跌所带来的影响可能是灾难性的，房价大幅下跌所带来的灾难可能比房价稳定或者说是稳步上涨会带来更大可怕的后果。什么可怕的后果呢？——企业倒闭、经济萧条、职工失业！控制房价涨幅并不是打压房价，如果真的出现暴跌的话，那么它带来的灾难是非常大的。我们国家有一个教训：海南在建成以后，到93年，房价暴涨。但在93年调控的时候比较猛一些，破裂了。在海南没有泡沫之前，（海南的房价是最高的，比北京、深圳、广州都要高）但是，随着海南的调控太猛了，泡沫就破灭了。海南经济停止发展了十年了。在今天和深圳相比的话，深圳已经发展到有1000万人的大城市。（深圳的GDP是海南的多少倍？）可能海南没有发展起来，海南岛屿面积比台湾略小一点，但是它的GDP和财富差了很多。如果房价大幅度下跌会带来什么后果呢？社会倒退、人民的收入会下跌。我觉得社会有识之士并不想看见这个现象,包括《政府的工作报告》，包括各种调控，都是讲“健康、稳定、发展”！而不是打压房价或者房价暴跌。

    主持人：在二手楼市交易下滑的背景下，省会二手房市场份额开始出现向品牌中介集中的趋势。经过多年的自由竞争后，正如“东周列国”到“战国七雄”的转变，省会的二手房市场开始出现加速整合的趋势。各位嘉宾如何看待这种现象？

    李亚楠：作为这个行业来说，确实这几年不管成交量还是成交价格，包括消费者、普通老百姓和政府，对这个行业特别是二手房这一块关注度还是空前的高涨。在这个过程当中，我觉得市场的这种繁荣或者市场这几年高歌猛进，并不代表所有企业在这几年里都会有一个好的发展。可能好的行业也不是说所有的企业都可以挣钱或者不好的行业也不可能说没有一个企业不挣钱。作为石家庄来说，可能现在真正的在石家庄品牌的中介公司通过这几年留存不是特别多了，得到政府包括老百姓信任的有一定的品牌知名度的中介公司在石家庄不过三四家了，应该是这种趋势还是非常明显的。我想形成这个的主要原因是，因为行业越来越规范，政府管理的力度包括老百姓在消费的过程当中随着房屋的价值不断增长，消费理念不断成熟，对于选择的这种消费的公司的正规程度应该是非常的高。我觉得在这个过程当中确实对这种竞争的加剧也可以推动行业的一个进一步的洗牌。再一个就是说，随着这几年资金监管包括差价行为的一个加大管理的力度，石家庄行没有完全对于这个资金监管和差价这一块有一个明确的时间表，但我想在今年下半年应该从房管局包括很多公司也都会积极推动。作为企业来说，像前期“占压客户资金”、“吃差价”，这些行为不太可能了。从全国范围来说，一些一线的诚实的调整已经结束了，对于一些小中介和不法中介依托吃一些差价或者一些违规措施，头几年可以，但随着老百姓的成熟以及政府监管力度的增强，原有这种盈利模式不太可能了。我觉得今年下半年对于行业的洗牌，没有资质的、没有正规销售服务的公司肯定在市场当中会进一步的变得越来越少。在这个过程当中，政府有一个明确的态度，作为企业来说，包括苏总，包括我们“正大”，包括“顺驰”，包括资金，这一段时间也在承诺不占压客户资金，保证资金安全。 我们在二季度以后从业务上一个变化——差价行为。就是说我们也希望一些优秀的企业、好的一些企业共同和政府相互配合，对于“吃差价”的行为一起去监督、去整治，保证这个行业的规范。我觉得这个是特别好的一件事儿。 第三点就是说从目前各个公司的一个实际的感受来说，市场当中确实还是存在一些违规的中介公司，包括一些投机的人群。我觉得大家在消费的过程当中，可以去咨询房管局包括一些正规的中介共公司，避免在交易过过程当中出现一些上当受骗的行为，而且现在当地的中介这种管理应该只是开始，这种高效管理，现在还存在一些不和谐的一些因素，包括报纸上、一些网站上经常看到。随着咱们这几年的资金监管包括对差价行为的一个加大管理的力度，石家庄市这一块对资金监管还有“吃差价”这一块没有一个明显的规定，但是在今年的下半年从房管局以及中介公司来说我们会积极推动。我觉得大家在今后的交易过程当中一定要谨慎，大家也可以多咨询正常的一个交易流程和一些正规的中介公司。

    主持人：目前省会的中介市场鱼龙混杂，一些小中介组织打着服务的幌子，骗人、坑人现象普遍，这些中介的欺骗行为严重影响社会诚信。从市场规范的角度讲，像我们这样较大规模的中介公司对整个市场起到了什么作用？

    苏绍清：房地产买卖是有一个特殊性，为什么会产生房地产中介呢？由于房地产买卖不像其他买卖一样是“一手交钱一手交货”，它做不到这一点，是一个很复杂的过程。“正大”在石家庄做房产中介已经做了17年，现在已经17岁了，那么在这个过程当中，选择品牌中介最核心的问题就是安全。我们买房子现在一套房子都要50万左右，50万往往是一家人多年的积蓄，那么如何保证这50万资金的安全？通过品牌中介就能得到这种安全。由于品牌中介是专业做房地产中介的，它能发现这中间的很多问题，在发现问题之后帮着买户规避掉，让买户的积蓄安全。 另外，房产交易是一个很复杂的过程，包括一个过户手续，甚至包括继承、赠予、产权共有人、过户，“能不能过户？”这个也比较复杂；税费——什么情况下什么样税费？现在越来越复杂；房子的交接——是先付款还是先过户、先付款还是先交接房子呢？卖方希望先给我钱，给了我钱再给你房子，买方希望先过户再给钱或者先交接了房子，再给钱。所以，就需要中间有品牌中介公司来解决这些问题，给双方提供一些担保和保证。卖方卖一套房子后拿到钱，所以中介公司一方面就是说保护买方的利益，要使其付款后不能上当受骗，能买到房子；另一方面保证卖方的利益，卖房子之后能拿到钱；还要解决其中很多纠纷，签合同之后履约过程当中，卖方出现价格上的变故、交接过程中的变故，包括买方的变故等进行协调，这是一系列的纠纷。所以就是说由于房产不动产额度很高，选择品牌中介最大特点就是安全。 另外就是说“集中”。二手房中介越来越向品牌中介集中，向品牌中介集中基本上也是全世界各行业的规律，像汽车，在美国几十年前或者一百年前有几百家汽车制造厂，最后基本上就剩下三家了。我们国家现在的汽车也正在集中，向品牌集中，基本上是全世界各行各业的规律。“正大”房产本身做了17年，一个企业能够活到17岁，本身就证明了它的信誉，一个不讲信誉的公司恐怕很难活到17岁。

    主持人：现在中介公司都会针对买卖双方交易提供一些比较便利的经营策略，可以给我们具体谈谈吗？

    苏绍清：房产交易是一个很复杂的过程，所以这需要中间有一个品牌公司来解决这些问题。中介公司一方面是保证买房的利益，付款之后不可以上当受骗。选择品牌中介最重要的就是要安全！我们正大房产做了17年，如果活到17岁本身就体现出信誉两个字，如果一个企业不讲信誉的话，很难活到17岁。

    主持人：今天我们请到的两位嘉宾也非常有代表性，一家是全国最大的置业公司——顺驰不动产，另一家是我们本土发展最早的中介公司，已经17岁的公司——正大，那么就两位谈一下各自公司都有哪些业务发展？

李亚楠：从金融上在07年上半年，顺驰经营结果比较理想，今年下半年我们主要是随着行业的逐步规范，包括市场的繁荣，我们更加立足于从中介本身服务的方面要进一步加强。不管是员工还是操作流程以及服务建设上，我们整体上是围绕着交易的安全。不管是资金还是后期的税费以及居间中介应该承担的责任，我们会更加的严格管理！第二方面，对于新产品这一块，因为顺驰做二手房是从94年开始的，到现在为止也是十多年了，顺驰石家庄也是有四个年头了。随着当地对本土的一个理解以及老百姓消费的进一步理性成熟，我们后期一方面要和银行包括房管局进一步推动。再一方面，在新的产品上，今年下半年还有一个主要的工作就是不吃差价，推动一个现时业务。现时业务这一块是下半年顺驰推的一项结合老百姓需要的一个特色业务，这个业务主要是在约定的时间内，帮助卖方以他认定价格和市场比较真实的价格进行快速成交，一方面我们保证了优质资源、优质客户在渠道内快速变线，再有一个从资金交易过程当中包括承诺当中，给客户比较放心的服务。第三方面就是今年下半年还有一个主要的工作就是立足于商品房这一块，因为今年上半年也成功做了一些商品房的代理项目，整体不错，现在也有一些开发商在跟我们接触，包括我们自己的一些项目在今年三季度也会投放市场，我们也考虑在商品房这一块有一些实质性的推动。 苏绍清：我先把我们“正大”房产概况介绍一下吧，“正大”房产全称是河北正大房地产中介公司，是石家庄市场发展最早的。从当初的几个人一个店面，现在发展到有50个店面，500名员工为石家庄市市民做房地产中介服务。我们也是做综合性服务，一个是二手房买卖，一个是房地产租赁，一个代办过户，一个是代办贷款。我们在做这么多业务的过程中，第一是不占差价。严格制止员工“吃差价”的问题。有合适的房源立刻推荐给买户，不做差价，即使房价看上去比市价便宜好几万，也不会去“吃差价”；第二个就是不占压房款。我们承诺房管局过户当天，把全款付给产权人，银行贷款是七个工作日，把房款付给产权人。再一个就是安全方面。通过“正大”做交易是安全、放心！我们正大给客户做承诺，如果你做交易被骗了的话，我们正大赔偿你本金！但是你要交足中介费——2%的中介费（哈哈）当一个企业他的无形资产很大的时候，当这个企业想长期在这个行业做下去的时候，他就会注重信誉，就不会为这18万去砸自己的牌子，骗钱跑掉！或者惹18万的麻烦，不去赔偿。 我们正大在石家庄做了这么多年。如果客户受到损失的话，那么我们绝对会赔偿给大家本金！在石家庄市场有一些骗子，他们伪造合同、伪造身份证、伪造合同骗人，确实也有不少人上当受骗。为了省2%的中介费，50万一家人的积蓄被骗之后是划不来的。再一个我们正大是全程服务。因为代办过户很复杂，在交接房产过程当中，也出现很多纠纷，我们尽量保证减少纠纷，保证买户买到是非常“干净”的房子！比如水费、电费、暖气费、物业费等等我们会让卖方交接得一清二楚。另外就是说我们这个还有垫资。有的时候很难谈判，房东用石家庄话叫“很尖”，我卖这个房子就得一次拿到钱，如果拿不到，房本不给你，也不过户。现在往往是卖方市场，所以这个买户不敢给钱，遇到这种情况，我们考察后如果情况属实的话，那可以让一步，向房东作出让步，买方不同意垫这笔钱，买了房子，付了定金之后，我们可以给买方垫资，当然要收垫资费，不是房东出就是买方出，很低——1%。

    主持人：我们看一下网上朋友讨论，有一位网友提这样一个问题，现在很多房虫都在倒卖房子，想问一下两位老总怎么看待这个现象？

    李亚楠：在国内越来越少了，石家庄这边还是存在这个投机倒把的行为，我觉得这个事儿应该长不了。包括天津、北京一些城市对这方面的整治力度非常大，我觉得就是这个事儿时间长不了。再一个确实也是坑害了普通消费者。因为这种行为在正常的交易过程当中还是存在的，主要包括普通消费者首先要选择一个比较正规的中介公司，如果公司比较正规的话就不会做这种吃差价的行为。“顺驰”确实也在实际工作当中，不管是公司还是员工对这方面还是严格自律。从操作方面来说，现在有一些不法分子还是做一些公正，包括去律师行做一些见证，特别是买房子的人包括卖房子的人一定要谨慎。在交易的过程当中，买卖双方一定要本人见面。这样就避免了吃差价的行为。再有从我们公司各方面宣传口号里面是“阳光中介，不吃差价”。作为咱们顺驰来说，不管是公司还是员工坚决杜绝吃差价的行为。第三，刚才苏总说到交中介费的这个事情，正规的中介公司确实是明码标价，有的客户特别在意一些中介费，选择中介的时候或在“正大”看到一些不错的房源，有的人为了图便宜去不正规的中介公司去成交，我觉得这非常的危险，为了优惠几千块钱去一些小的、操作不规范的公司而去交易。我觉得大家在交易的时候要去房管局和正规的机构去了解一下。选择之后大家还是要遵循这种正常一种交易，这种正规的中介公司来说第一是全程服务、明码标价；第二、维护品牌、维护信誉。作为老百姓如果要是在遇到一些个人炒房子的时候，切记买卖双方一定要见面，一定要见到写到真实的本人的房款证。

    主持人：请苏总再给消费者支支招，在二手房交易过程中还需要注意哪些问题？

    苏绍清：“房虫”也好、“房倒”也好，这在全世界都有。在石家庄有，上海、北京有，美国、欧洲都会有。为什么有？因为房价在上涨，客观的市场造就了一个有利可图的空间。再一个问题是如何识别？在咱们实际的交易过程当中，大家就看到房产证上和身份证上是不是本人？如果是拿着委托书过来的时候，持有人往往就是一个投资人，98%的情况下是投资人，当然也有少数的例外。产权人在广州，过不来，委托一个人。大家发现这个房子以后买不买？由投资人来决定。当然这个非常的困难，困难在哪里？由于房地产不可以连续的生产，你看重这个位置就是这一套房子，你说买还是不买呢？不买，没有合适的房子。这个时候大家觉得没有替代品觉得非常的困难。有的时候“房虫”也好、“房倒”也好，吃完差价以后，房价并不比市场价格高。这为什么呢？大概是吃这个差价是因为房东卖房子的时候，或者说是急于卖房子等某种原因，卖得比较低一些。当时价钱比市场低，吃完之后，加了一些价钱，有时候没有加到市场的价钱，还是比市场低一些，这是我们观察到一个现象. 另外一个现象就是现在产权人卖房子的时候违约现象比较严重。由于房地产市场是卖房市场，因为卖房的人比较的牛，今天签约卖45万，回去以后又有第二家和第三家买家找上门来，给46万、47万。卖房人违约，这个违约现在还占不少比例。所以我们全民合同意识比较差一些，签了合同了不遵守，一看那边给46万，有的人就看到多了一万块钱，第二天就违约，不卖了。这是一个很头疼的事情！如果不通过品牌中介做这个事情可能会更麻烦一些！另外，我观察一个现象就是“房虫”也好、“房倒”也好、投资人也好，违约的比例比较低一些。签了合同之后，45万卖给你，第二天有人出46万、47万，他的违约比例稍微低一些。最根本的就是如何判断吃不吃差价？就要看房产证、身份证的名字核对一下和跟签合同的人是不是一个人？如果不是一个人，往往有差价。然后你再决定买不买这个房子。

    主持人：由于时间的关系，我们不可能在线一一解答网友的提问，非常感谢访网友提问这么好的问题，我们会把问题统一汇总一起，访谈过后请嘉宾来解答，大家可以关注我们的银河房产的论坛。最后我们请各位嘉宾对今天讨论的话题“二手房市场撬动省会住房消费”用几句话总结今天发表这个观点。

    苏绍清：我们这个二手房市场对房地产市场的健康发展是非常重要的。二手房市场提供了一个“梯度”消费。就是说钱很少的人，在二手房市场可以买偏远一点、旧的一点的、面积小一点的房子。再稍微有一点钱的人，可以选择面积稍微大一点的房子。所以二手房市场对于房地产的健康发展是非常重要的。“梯度”消费，我们现在住一个70平米的房子，经过几年的工作后，有一定积蓄了，卖掉再添一些钱可以买一个大一点的房子，条件适合的人可以选择他（卖）的房子，所以二手房市场对于房地产市场健康发展是个非常重要的。形成一个梯度消费，我们国家强调要“梯度”消费。 另外二手房市场一个是买卖，包括租赁，现在国家鼓励大家租房子，为什么？大家都去买房子，房价肯定要涨了，老是供不应求，“供求关系决定房价”嘛！要排着队买房子，肯定卖方很牛、开发商很牛气，房价不断上涨。公布的数据显示，我们国家的住房自有率全世界第一，比美国、欧洲还高，所以租房市场也很重要。可以在钱少的时候，理性消费；钱不够的时候，租房子，也叫“有屋住”。但我们钱够的时候，需要的时候也可以买一套。二手房市场是非常丰富的，远近、大小、新旧都有。

    李亚楠：从中央到地方来说，明确提出来“人人有房住”。我觉得对二手房、存量房盘活落实中央这种政策，实现老百姓真正的“有和谐、安定”的这种生活来说，还是特别关键的。因为从短期来说，不管是廉租房还是经济适用房、一些小户型的经济商品房来说，随着国家的重视会逐步的投放到市场。但是从近几年来看，现在供应的总量还不是很明显。对于价格增幅，还是要保持一个时间段，对于盘活二手房、增强市场当中一个供应总量！对于稳定房价，对于老百姓选择到市郊买一些房屋还是很关键，所以从中央到地方，对于盘活二手房的信心以及一些动作也是非常明显的。对于普通老百姓来说，随着这几年的市中心交通配套的完善，而新建商品房会越来越少，在这个时候呢，市中心的一些配套不错的房屋，现在逐步成为老百姓选择、消费者投资住房的一个首选品种。刚刚毕业一些人，还是要更加关注二手房市场，从里面寻找到比较符合目前实际情况的个人消费的一个产品。不管是各个公司提供的一些服务包括租赁，这几个月从公司来说感觉非常明显，交易越来越活跃，同时租赁市场包括一些代办、贷款，现在比重也越来越大，所以这几年对二手房的热度是逐步的增长。第三、二手房整体和新房比较，价格、配套还有附近学校、各方面的综合配套来说还是有明显优势的，而且市中心这种增值要比市郊一些新建商品房价格增幅包括舒适度更高一些。希望大家在投资理财的过程当中，更加关注这个产品，最后也很高兴今天来到银河网。我希望大家都关注银河网，更加关注像“顺驰”、“正大”这种比较正规的中介公司，希望从企业角度一起推动石家庄市场二手房市场，使老百姓消费更加合理。

    主持人：非常感谢李总和苏总接受我们的专访，非常感谢大家的支持，我们的访谈成功，下周见。